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来源：乐鱼网官网入口 发布时间：2024-12-23 02:28:45
虽然涉案房屋交易过程中两被告需承担的个人所得税系由两原告实际支出，但纳税人仍为两被告，两原告为两被告代为缴纳相关税费系履行合同义务，且两被告申请退还涉案房屋交易中已缴纳的个人所得税系基于两被告在出售涉案房屋后1年内又重新购买了价格超过涉案房屋转让价格的住房，故在合同未明确约定退税归属且双方无法协商一致的情况下，两原告以其为实际支付人为由要求两被告返还该笔退税并支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
原告CJ、MDL与被告ZSY、SXQ于2022年8月21日签订了《房屋买卖合同》，约定两原告购买两被告位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案涉案房屋）。双方于2022年8月28日办理了网签合同即《上海市房屋买卖合同》，合同约定两被告将涉案房屋转让给两原告，房屋转让价款为2,290,000元。同时，双方签订《装修补偿协议书》，约定除买卖合同价款2,290,000元外，该房地产内的固定装修及固定配置等作为装修补偿作价2,405,000元。根据《上海市房屋买卖合同》及《装修补偿协议书》的约定，两原告应分四次支付房屋转让价款及装修补偿款，以及根据法律和法规、规章等规定的该房屋的交易税费由两原告承担。
合同签署后，两原告按照约定时间，即分别于2022年8月21日、2022年9月5日支付了第一笔购房款、第二笔购房款。2022年9月29日两被告联系两原告，告知两被告也在买房，已与其房产交易的卖方签订合同，因其卖方需要在指定日期进行房产解抵押，所以请两原告确认涉案房屋第三笔款即2,375,000元的装修补偿款具体支付日期。
2022年9月30日，国家税务总局出台了《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》并于10月8日发布解读文件，根据该政策及官方解读，双方之间交易的房屋即涉案房屋符合个税退税政策。基于两被告在9月份已告知其买房的事实，两原告自2022年10月8日起多次与两被告真诚地沟通，提出个税退税应退还给实际缴税人，且在双方沟通期间，两被告再次确认其已买房的事实，但是两被告坚决不同意两原告的诉求。
尽管如此，两原告还是按约定履行了合同项下的付款义务，并缴纳了房产交易的所有税费，其中个人所得税为52,190.06元。按照合同约定，两原告作为买方承担的是“根据法律和法规、规章等规定的交易税费”。依据权利义务对等原则，现两原告已代两被告缴纳个税款，两被告的退税理应退还给两原告（即个税实际缴纳人），且两被告应配合两原告向有关部门递交材料办理个人所得税的退税。综上，两被告拒绝返还个税退税费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，亦给两原告造成了严重的损失，故两原告诉至法院。
两被告办理房屋转让已缴纳的个人所得税的退税，并将退税款人民币（币种下同）52,190.06元返还至两原告，并支付逾期返还退税款的违约金（计算公式：逾期利息乘以逾期天数；逾期利息按照银行LPR，逾期天数自两被告收到退税款项之日起计算至实际返还退税款之日止）。
诉讼过程中，原告CJ、MDL明确诉讼请求为：要求两被告将房屋个人所得税的退税款项52,190.06元返还至两原告，并以52,190.06元为本金，支付自2023年3月1日起至实际返还退税款之日止按照银行LPR标准计算的逾期返还退税款的违约金。
一、根据房屋买卖合同，应由两原告代为缴纳个人所得税。1.根据双方签订的《房屋买卖合同》和《上海市房屋买卖合同》规定，涉案房屋的交易税费由两原告承担，两被告一直积极地推进按合同约定配合两原告履约过户，已按合同配合两原告完成了涉案房屋的交税、过户事宜，两原告已于2022年拿到了涉案房屋的产证，两被告无任何违约、违法、违规行为。
2.个人所得税是房屋交易价格的一部分，两原告缴纳该税费属代缴行为，与代扣代缴相似，本质上该部分费用仍为两被告缴纳。根据相关规定，二手房房屋交易增值税、个人所得税的纳税主体为卖方，本案中即为两被告。目前市场上有两种模式：（1）把卖方承担的增值税、个人所得税算到房屋总价里，该部分税费由卖方直接去缴纳；（2）卖方承担的增值税、个人所得税由买方代为缴纳，房屋价格为卖方到手价。这两种方式在交税上有所差异，但本质上是一致的，即对于买方来说房屋交易的实际总价是一致的。第二种形式只是缩短了流程，将买方本应交给卖方、再由卖方去缴纳税费的费用，缩短为直接由买方代为缴纳，这是一种代缴行为，与代扣代缴相似，本质上该部分费用仍为卖方缴纳。
对于第二种方式，两原告也认可为“国内房产交易的惯例”，同时两原告也认可该行为为“代缴”，两原告提供的证据“存量房交易税费申报表”中两原告也明确写有“CJ代SXQ、ZSY缴税”。对于本案，两原告同意承担所有交易税费，认可为“国内房产交易的惯例”，即认可个人所得税其实就是房屋交易价格的一部分，省去交给两被告环节两原告直接代缴，本质上该部分费用仍为两被告缴纳。
二、根据退税优惠政策，两被告作为政策规定的退税对象享有享受退税的权利。1.政策明确规定两被告为享受退税优惠的对象。本案涉及的退税的文件政策有：《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号）、《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），以及《关于〈国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告〉的解读》等。明确规定了享受退税优惠的对象：“自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。”本案中两被告即为享受该政策的纳税人，而非两原告。
2.政策制定和实施的初衷为支持居民换购住房，即是对两被告换购行为的支持和补贴，补贴以退税的形式体现。关于上述政策初衷和支持对象，上述政策标题都明确写明“支持居民换购住房”，同时《关于〈国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告〉的解读》一文中第九条精确指出“支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件”。本案中，两被告属于换购住房方，属于该政策制定初衷的支持对象，退税政策是对两被告换购行为的支持和补贴，退税为补贴的形式体现，与两原告无关。
3.退税是两被告付出了巨大代价重新购房获得的权利，退税金额也是由两被告购买住房价格决定，与两原告无关。退税并不是两被告将房屋卖给两原告直接产生的，而是两被告付出了巨大代价完成了第二份重新购房合同后，在同时达到多个条件（国家税务总局公告2022年第21号文第1条）“自2022年10月1日至2023年12月31日”“出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房”且“出售和重新购买的住房应在同一城市范国内”后才获得的权利。退税金额根据国家税务总局公告2022年第21号文计算，即退税是两被告付出了高昂的费用重新购房后获得的权利和补助，退税金额也依赖于两被告重新购房的金额，与两原告无关，两原告无权享受该权利。
4.退税是两被告的权利，两原告无权干涉两被告行使权利。上述政策文件内均多次使用“享受”字样，即该项退税是两被告的一项权利，而非义务，两被告可选择是否享受、何时享受，两原告无权干涉。综上，依照房子买卖合同约定，应由两原告代为缴纳个人所得税，这是一种代缴行为，与代扣代缴相似，本质上该部分费用仍为两被告缴纳；根据退税优惠政策，两被告作为政策规定的退税对象享有享受退税的权利，退税是对两被告换购行为的支持和补贴，补贴以退税的形式体现，是两被告重新购房的结果，与两原告无关。因此，请求驳回两原告的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告CJ、MDL与被告ZSY、SXQ签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。
根据上述合同约定，涉案房屋交易中所产生的交易税、费均由原告CJ、MDL承担；任何一方因国家政策或税、费调整而违反本合同约定的，应按本合同约定承担违约责任。
双方在签订《上海市房地产买卖合同》时，关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告尚未发布，双方在商定房屋价格和税费承担时对于该公告内容并不知晓，而从二手房买卖的交易习惯来看，交易税费的承担方式是买卖双方协商买卖价格、决定交易与否的重要考量因素之一。
因此，双方在协商涉案房屋交易价格时，也考虑了交易过程中税、费的承担，并确定由两原告代为支付涉案房屋交易过程中应由两被告承担的税、费，故双方均知晓两原告购买涉案房屋所需支出的总费用应包含两原告为两被告所支付的因交易产生的个人所得税。
在合同签订后，关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告发布，根据双方提供的微信聊天记录显示，双方就退税归属虽然进行过协商，但最终未能达成一致意见。由于两被告在涉案房屋的交易中应向税务部门缴纳个人所得税，故两原告也按约代为支付了该笔税费。现两原告认为两被告因新购房屋申请了退税，故该笔退税应退还给实际付款的两原告，但两被告对此不予认可。
本院认为，转让住房个人所得税以出售人为纳税人，支持居民换购住房有关个人所得税政策的目的是为了支持居民改善住房条件，纳税人申请退还现住房已缴纳的个人所得税的前提是出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房，具体的退税金额也是根据新购住房金额来确定，故享受该退税政策的是纳税人，且最终能否符合政策的退税条件以及具体的退税金额均具有不确定性。
虽然涉案房屋交易过程中两被告需承担的个人所得税系由两原告实际支出，但纳税人仍为两被告，两原告为两被告代为缴纳相关税费系履行合同义务，且两被告申请退还涉案房屋交易中已缴纳的个人所得税系基于两被告在出售涉案房屋后1年内又重新购买了价格超过涉案房屋转让价格的住房，故在合同未明确约定退税归属且双方无法协商一致的情况下，两原告以其为实际支付人为由要求两被告返还该笔退税并支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请标注明确出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。
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